2017年，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃推進(jìn)及市場(chǎng)需求變化等多重因素影響下，呈現(xiàn)出復(fù)雜而鮮明的階段性特征。本文將從市場(chǎng)供需、政策環(huán)境、價(jià)格走勢(shì)及未來(lái)展望等方面，對(duì)哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)的年度發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行梳理與分析。

一、 市場(chǎng)供需總體態(tài)勢(shì)
2017年，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。從供應(yīng)端看，受前期土地供應(yīng)節(jié)奏及開(kāi)發(fā)商投資策略影響，全年新房上市量相對(duì)穩(wěn)定，但區(qū)域分化明顯。傳統(tǒng)主城區(qū)如南崗、道里等區(qū)域新增供應(yīng)趨緊，而隨著城市“北躍南拓”戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，松北新區(qū)、哈西地區(qū)等成為新房供應(yīng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，產(chǎn)品類(lèi)型以剛需和改善型住宅為主。需求端方面，自住性購(gòu)房需求依然是市場(chǎng)主力，特別是棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置政策的持續(xù)推進(jìn)，釋放了部分購(gòu)房需求。受全國(guó)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策外溢影響，部分投資性需求也有所關(guān)注哈爾濱市場(chǎng)，但整體占比較為有限。

二、 政策環(huán)境影響分析
2017年，全國(guó)范圍內(nèi)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位持續(xù)深化，分類(lèi)調(diào)控、因城施策成為主基調(diào)。哈爾濱市并未出臺(tái)全域性的嚴(yán)厲限購(gòu)限貸政策，但金融信貸環(huán)境逐步收緊，銀行貸款利率優(yōu)惠減少、審批周期拉長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)交易節(jié)奏產(chǎn)生了一定影響。哈爾濱市繼續(xù)加大棚戶(hù)區(qū)改造力度，貨幣化安置比例較高，直接轉(zhuǎn)化為商品房市場(chǎng)需求，成為支撐市場(chǎng)的重要力量。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度加強(qiáng)，規(guī)范銷(xiāo)售行為，整頓市場(chǎng)秩序，旨在促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

三、 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析
縱觀2017年全年，哈爾濱市商品房銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，但漲幅相對(duì)溫和，未出現(xiàn)急劇攀升。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，全年房?jī)r(jià)整體上漲約10%-15%。具體來(lái)看：

1. 分區(qū)價(jià)格差異顯著：核心城區(qū)因配套成熟、資源稀缺，房?jī)r(jià)保持高位且堅(jiān)挺；新興熱點(diǎn)區(qū)域如松北（特別是圍繞科技創(chuàng)新城等概念）、哈西站周邊等，隨著基礎(chǔ)設(shè)施和配套的快速完善，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較強(qiáng)，漲幅高于全市平均水平；部分老舊城區(qū)價(jià)格則相對(duì)平穩(wěn)。
2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響價(jià)格：高品質(zhì)、好學(xué)區(qū)的改善型住房?jī)r(jià)格攀升明顯，而部分偏遠(yuǎn)地段或同質(zhì)化嚴(yán)重的剛需樓盤(pán)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，上漲壓力較大。
3. 下半年趨穩(wěn)：進(jìn)入2017年下半年，在金融政策收緊和季節(jié)性因素影響下，市場(chǎng)熱度有所回落，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭放緩，整體呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的格局。

四、 行業(yè)特點(diǎn)與挑戰(zhàn)

1. 品牌集中度提升：全國(guó)性大型房企在哈爾濱市場(chǎng)的布局加深，市場(chǎng)份額擴(kuò)大，本土中小房企面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。
2. 產(chǎn)品升級(jí)加速：消費(fèi)者對(duì)住房品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)環(huán)境的要求不斷提高，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量和后期服務(wù)上持續(xù)升級(jí)。
3. 商業(yè)地產(chǎn)承壓：在電商沖擊和供給量較大的背景下，哈爾濱市商業(yè)地產(chǎn)，特別是傳統(tǒng)零售商業(yè)和部分區(qū)域的寫(xiě)字樓，去化壓力依然存在，空置率問(wèn)題值得關(guān)注。
4. 去庫(kù)存效果顯著：經(jīng)過(guò)前期政策支持，哈爾濱市商品住宅庫(kù)存去化周期已大幅縮短，整體庫(kù)存壓力緩解，但結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問(wèn)題（如非住宅類(lèi)、偏遠(yuǎn)地段產(chǎn)品）仍需時(shí)間消化。

五、 未來(lái)展望
展望2018年及以后一段時(shí)期，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的主旋律下發(fā)展。短期內(nèi)，調(diào)控政策大幅放松的可能性較低，金融環(huán)境將延續(xù)穩(wěn)健中性的基調(diào)，這有助于抑制市場(chǎng)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。隨著哈爾濱新區(qū)建設(shè)、地鐵網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展、文旅產(chǎn)業(yè)融合等城市利好的逐步兌現(xiàn)，城市價(jià)值和吸引力有望進(jìn)一步提升，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供長(zhǎng)期支撐。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)整體將延續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，暴漲暴跌的概率較低，但區(qū)域間、產(chǎn)品間的分化將進(jìn)一步加劇。房企需要更加注重產(chǎn)品力的鍛造和現(xiàn)金流的穩(wěn)健，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變。

（注：文中分析基于2017年公開(kāi)市場(chǎng)信息及行業(yè)觀察，具體數(shù)據(jù)請(qǐng)以官方統(tǒng)計(jì)為準(zhǔn)。）